Regionale woningmarkten

Niek Nahuis en Marein van Schaaijk

Oktober 1997

© Auteursrecht voorbehouden MMC 1997

Enkele aanwijzingen bij het bekijken van bovenstaande publicatie op internet

U bevindt zich nu in het tekstbestand welke hoort bij de publicatie 'Regionale Woningmarkten'. Hieronder volgt de inhoudsopgave, waarmee u de weg kunt vinden in dit tekstbestand. Naast tekst bestaat de publicatie uit een aantal kaarten en Excel-spreadsheets met regionale informatie. Deze bestanden kunt u op uw computer binnenhalen door het ZIP-bestand REGIOWON.ZIP (349 kB) te downloaden.

Downloaden en unzippen

Als u nu downloaden wilt, wordt u gevraagd waar u het bestand op uw harde schijf wilt plaatsen. Zodra het bestand REGIOWON.ZIP succesvol is gedownload, kunt u dit bestand uitpakken (optie extract) in het programma WINZIP.

Indien u dit programma niet heeft, kunt u het programma WINZIP downloaden (670 kB). 

Bestanden gebruiken uit REGIOWON.ZIP

Als u REGIOWON.ZIP succesvol heeft uitgepakt, heeft u vier programma's op uw computer staan:

1) TEKST.DOC: Het huidige tekstbestand (Word)

2) REGIODATA.XLS: Huurgegevens van alle regionale woningmarkten

3) KERNGEGEVENS.XLS: Algemene gegevens van alle regionale

4) KAARTEN.XLS: Kaarten met nationale woonmarktvergelijking, horend bij hoofdstuk 3 (Excel)

Samenvatting *
S1 Inleiding *
S2 De feitelijke huren in 1994 *
S3 De schaarsteverhoudingen *
S4 De kwaliteitsverschillen *
S5 De koopwoningmarkt *
S6 Concurrentie vanuit de koopsector *
S8 Prijs/kwaliteitverhouding in 1994 *
S9 Verhouding taxatiewaardehuur puntenhuur *
S10 Conclusies *
1. Inleiding *
2. Opzet van het boek *
3. Vergelijkingen tussen de 36 woningmarktgebieden *
3.1 De huursituatie in 1994 (kaart 1) *
3.2 De taxatiewaardehuur (kaart 3) *
3.3 De puntenhuur oftewel een indicator voor de lange termijn evenwichtshuur (kaart 2) *
3.4 De koopwoningmarkt (kaart 4) *
3.5 Verhouding taxatiewaardehuur/puntenhuur (kaart 5) *
3.6 Index taxatiewaardehuur/feitelijke huur (Nederland=100) (kaart 6) *
3.7 De prijs/kwaliteitverhouding voor huurwoningen in 1994 (kaart 6a) *
3.8 Pendel als indicator voor krapte op de woningmarkt (kaart 6b) *
3.9 Impliciete subsidies (kaart 8) *
3.10 Aantal potentiële kopers onder huurders in drie scenario’s *
3.10.1 Algemeen (kaart 7) *
3.10.2 Woonlasten voor de eigenaar-bewoner onder diverse veronderstellingen (kaart 7b) *
3.11 Huren, verkoopprijzen en inkomen per hoofd in 1994 (kaart 9) *
4 Regionale kerngegevens van 36 woningmarktgebieden *
Algemeen *
Kerngegevens huursector *
Literatuurlijst *

Samenvatting

De laatste jaren worden de huurmutaties in toenemende mate bepaald door marktomstandigheden. Na afschaffing van de ‘trendmatige’ huurverhogingen per 1 juli 1993 is er immers vrije huurvorming met differentiatie, terwijl voor die tijd bijna alle huren met een gelijk percentage verhoogd werden.

Er is een proces naar marktconforme huren gestart. Aangezien er in de marktomstandigheden grote regionale verschillen bestaan, is het voor een goed inzicht in de ontwikkeling van de huurwoningmarkt noodzakelijk om de regionale dimensie in het oog te houden. Het boek regionale woningmarkten geeft aan welke invalshoeken bijdragen aan een goede beoordeling van de regionale ontwikkeling van de huren. Hiervoor zijn twee indicatoren voor de markthuur ontwikkeld. De eerste is de taxatiewaardehuur. Met behulp van regressieanalyse op de koopmarkt is een schatting van de taxatiewaarde van huurwoningen gemaakt. Vervolgens zijn aan de hand van een marktconform redement de taxatiewaardehuren berekend. De taxatiewaardehuur is aldus een indicator voor de markthuren op basis van de schaarsteverhoudingen zoals die in 1994 bestonden. Een alternatieve indicator voor de markthuur is een puntenhuur, berekend met behulp van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Hierin spelen met name objectieve kenmerken van de woning een doorslaggevende rol bij de prijsbepaling (MMC, 1997b). Met behulp van deze twee indicatoren zijn vervolgens spanningsvariabelen berekend, die een inschatting geven van toekomstige ontwikkelingen in de huren, en die de krapte op de woningmarkt aangeven. De berekeningen zijn gebaseerd op het meest recente bestand met microgegevens van het CBS, het Woningbehoeften Onderzoek '94 (WBO '94), met gedetailleerde gegevens over 54.000 woningen en hun bewoners.

In 1994 stonden er in Nederland circa 3,2 miljoen woningen, waarvan de gemiddelde huur bijna 570 gulden per maand bedraagt. De feitelijke huurprijzen verschillen tussen de regio’s maar weinig, van -9% (Leeuwarden) tot +14% (Flevoland) ten opzichte van Nederland.

De betrekkelijk geringe discrepanties in de feitelijke huren tussen regio's zijn voor de toekomst echter niet zo heel vanzelfsprekend meer. Volgden de huren voor 1 juli 1993 in principe dezelfde ‘trendmatige’ huurverhoging, na 1993 kunnen de huren binnen de grens van de maximale redelijke huurstijging en maximaal redelijke huurniveau vrij worden aangepast (1). De laatste tijd zijn er meer mogelijkheden om de huren te differentiëren en naast de historische kostprijs plus inflatie ook kwaliteitsverschillen, consumentenvoorkeuren en vraag en aanbodverhoudingen in de huurvorming mee te laten spelen. In de toekomst met de meer vrijere huurvorming mag dan ook meer spreiding in de huren tussen regio’s worden verwacht. Factoren die hier een rol in zullen spelen zijn schaarsteverhoudingen en de verschillen in kwaliteit van de woningen naast de al bestaande verschillen in historische bouwkosten.

Doordat de huurprijsvorming de afgelopen eeuw door de overheid werd gereguleerd zijn de feitelijke huren geen weerspiegeling van de huren onder marktcondities. Een indicator voor de huren onder vrije marktcondities vormt de taxatiewaardehuur. Met behulp van gegevens uit de koopwoningmarkt is in het WBO ’94 de taxatiewaarde van huurwoningen geschat (zie box 1.). Hoewel de koopsector ook belemmeringen kent, zoals de overdrachtsbelasting, bepalen vraag en aanbod hoofdzakelijk de prijsvorming op de koopwoningmarkt. Veel meer dan in de feitelijke huren weerspiegelen de koopprijzen consumentenvoorkeuren, kwaliteit en vraag- en aanbodverhoudingen. In 1994 bedroeg de spreiding in koopprijzen tussen regio’s dan ook meer dan 50%, terwijl het verschil in de feitelijke huren tussen de duurste en goedkoopste regio maar 23% was.

De van de koopsector afgeleide taxatiewaardehuren laten eveneens een grotere regionale spreiding zien. Met name in de regio’s in de Randstad liggen de taxatiewaardehuren relatief hoog. Hier is de schaarste dan ook groter. De taxatiewaarde huur is overigens niet meer dan een indicator voor de markthuur die zouden gelden bij vrije huurvorming met de schaarsteverhoudingen van 1994. Bij een overgang naar vrije huurvorming zullen er immers tengevolge van de initiële prijsverandering vraag- en aanbodreacties optreden, die op hun beurt weer van invloed zijn op de hoogte van de huren. Daarnaast zijn door sloop, nieuwbouw, demografische- en economische ontwikkelingen de schaarsteverhoudingen in de loop van tijd aan verandering onderhevig.

In een woningmarkt met vrije toetreding door voldoende aanbod van bouwgrond zal de prijsvorming meer tenderen naar de lange termijn evenwichtshuur. Huurverschillen worden dan bepaald door verschillen in vervangingswaarde. Hierin zullen met name objectieve kenmerken als verschillen oppervlaktes van de vertrekken, aanwezigheid van bad, tuin etc. meespelen. Deze kenmerken spelen ook een rol in de puntenhuur, gebaseerd op het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Aangezien de puntprijs behorende bij het puntenstelsel dient als een maximum redelijke huur zal de evenwichtshuur veelal lager liggen. (Indien we de gemiddelde evenwichtshuur gelijkstellen aan de gemiddelde taxatiewaardehuur dan is de gemiddelde evenwichtshuur 71,5% van de puntenhuur berekend op basis van het WWS).

We hebben voor de 24 duizend huurwoningen in het WBO ’94 eveneens de puntenhuur berekend. Aangezien objectieve kenmerken een rol spelen kunnen verschillen in puntenhuur beschouwd worden als een indicator voor de verschillen in kwaliteit van woningen. Het blijkt dat de kwalitatief beste woningen met name in meer landelijke provinciën staan, terwijl in de regio’s waar de grote steden zich bevinden de mindere woningen zijn te vinden.

Hoewel er in de koopsector ook belemmeringen bestaan, zoals de overdrachtsbelasting, is de prijsvorming op deze markt meer een spel van vraag en aanbod. Veel meer dan in de huurwoningmarkt zitten naast de kwaliteit van de woning ook de consumentenvoorkeuren en vraag en aanbodverhoudingen in de prijs verdisconteerd. In vergelijking met de huren van 1994 zijn er in de koopprijzen veel grotere regionale verschillen. Was in de huurwoningmarkt het verschil tussen de duurste en de goedkoopste huurwoning 23%, in de koopsector is het verschil tussen Leeuwarden en ’t Gooi meer dan 50%. In de vrijere koopsector zijn de regionale verschillen dus veel groter. Verder zien we dat er veel meer spreiding in de feitelijke verkoopwaarden van koopwoningen dan in de voor de koopwoningen berekende punten'huur'. Dit is eveneens een aanwijzing in welke richting de huren zich zullen bewegen nu de huursector vrijere huurprijsvorming kent.

Ontwikkelingen in de koopsector hebben grote invloed op de huurwoningmarkt. Van de nieuwe kopers verlaat zo’n 40% een huurwoning (3), z odat een groot deel van de doorstroming op de woningmarkt geïnitieerd wordt door ontwikkelingen op de koopwoningmarkt.

Vooral voor huishoudens die in de duurdere huurwoningen wonen is het vaak aantrekkelijk om te kopen. Zo is het bij een rente van 7% en totale woonlasten van 9% voor 25% van de 300 duizend huishoudens in de allerduurste klasse voordeliger om te kopen (4).

Bij de huidige rente van 6%, en overige lasten 2%, is het in deze klasse zelfs voor 35% financieel aantrekkelijk om te kopen. Berekeningen door MMC in de studie 'Ordening woningmarkt, naar marktconforme huren', laten zien dat door een daling van de rente met één procent het voor 180 duizend huishoudens financieel voordeliger wordt om hun eigen woning tegen marktwaarde te kopen dan hun huis te blijven huren (5).

Voorts liggen met name in de duurdere huurklassen de feitelijke huren vaak boven de markthuren. Hoewel het aandeel van de sociale verhuurders daalt naarmate de huizen duurder zijn, hebben ze toch het overgrote deel van de woningen in beheer. Het is mogelijk dat de sociale verhuurders deze woningen gebruiken om de woningen in het goedkope segment te financieren, waar de marktprijs de feitelijke huur overtreft. Vanwege de concurrentie met de koopsector in deze huurklassen zullen ook sociale verhuurders gedwongen zijn hun huren op marktconform niveau te brengen om zo leegstand te voorkomen. Dit zal vooral buiten de Randstad het geval zijn. Om de exploitatie van het bezit sluitend te maken zal er vervolgens een opwaartse druk komen op de huren van woningen met een lage prijskwaliteitsverhouding. Verhuurders zullen in dit segment van de markt in toenemende mate gedwongen worden ook marktconforme huren te vragen.

Nu we over de feitelijke huren en de taxatiewaardehuren beschikken, zijn we in staat om de verhouding tussen beide onder de loep te nemen.

De index van taxatiewaardehuur en feitelijke huur geeft informatie over de te verwachten mutatie van de toekomstige huren onder invloed van de schaarsteverhoudingen van 1994. Als de regionale woningbouw niet reageert op gespannen situaties op de woningmarkt dan zullen de feitelijke huren op termijn tenderen naar de taxatiewaardehuren. Er kan echter ook extra gebouwd worden in gebieden met een hoge taxatiewaardehuur ten opzichte van de puntenhuur. Op lange termijn zal dan de kwaliteit van de woning doorslaggevend voor de prijsvorming zijn. Bij onvoldoende bouw in deze gebieden zal echter niet de kwaliteit, maar de schaarste van de woningen domineren in de prijsvorming. Het blijkt dat met name in de gebieden rondom de grote steden de huren dan flink zullen gaan stijgen. Verder van de Randstad af zoals in Nijmegen en het noorden van het land blijven de huurmutaties achter bij de inflatie of kunnen ten dele zelfs dalen.

Omdat we in deze studie zowel de feitelijke huur, als de taxatiewaardehuur, als een kwaliteitsindicator van huurwoningen hebben, zijn we in staat om de prijs/kwaliteit van woningen onder de loep te nemen. De verhouding feitelijke huur ten opzichte van de puntenhuur geeft hoeveel er anno 1994 per punt (kwaliteit) betaald moet worden. Met name in de Randstad is de prijs/kwaliteit verhouding hoog. In het algemeen blijkt dat de schaarste al enigszins in de prijs is verdisconteerd. De woningen zijn kleiner, terwijl de feitelijke huren boven het landelijk gemiddelde liggen. In het Noorden zijn de woningen te vinden waar relatief weinig voor de geboden kwaliteit betaald hoeft te worden.

Bij het opheffen van de schaarste door voldoende bouwinspanningen kan deze indicator ook worden opgevat als een maatstaf waar de huren zich op langere termijn naar toe zullen bewegen. Zoals gezegd kunnen verschillen in puntenhuur worden opgevat als indicator voor verschillen in de lange termijn evenwichtshuur. Bij het opheffen van regionale verschillen in schaarste zullen de huren in die richting tenderen. Door de hogere kwaliteit van de woningen buiten de Randstad zullen deze huren sterker stijgen dan in de Randstad (6). Het is dus zaak om niet alleen de taxatiewaardehuur in het oog te houden, maar ook de lange termijn evenwichtshuur om de effecten van nieuwbouwinspanningen en andere ontwikkelingen die de schaarsteverhoudingen beïnvloeden te kunnen beoordelen.

Zoals besproken zijn de verschillen in puntenhuur een indicator voor de verschillen in kwaliteit van woningen, waarbij regionale schaarste elementen ontbreken. In de taxatiewaardehuur zitten juist wel de schaarste elementen. Deze verhouding kan aldus opgevat worden als een indicator voor de schaarste per regio. Ligt deze quote boven de 1 dan duidt dit op een hoge marktprijs voor de geboden kwaliteit, terwijl het omgekeerde het geval is bij een quote onder de 1. Het blijkt dat in 1994 in met name de Randstad een hoge marktprijs voor de geboden kwaliteit moet worden betaald, terwijl in Nijmegen en de drie Noordelijke Provinciën een hoge marktprijs-kwaliteitverhouding kennen. De koopwoningmarkt laat een redelijk identiek beeld zien. Ook bij koopwoningen is met name in de Randstad de regionale schaarste gecorrigeerd voor de kwaliteit hoog blijkens een quote die boven de 1 ligt.

Indien de huren in overeenstemming met de marktconforme huren worden gebracht dan zullen op regionaal niveau de huren in de Randstad met meer dan de inflatie stijgen. In het overgrote deel van de rest van Nederland zullen marktconforme ontwikkelingen eerder een dempend effect op de huurmutaties hebben. Extra bouw van huurwoningen in de Randstad kan daar echter een dempend effect op de huren hebben. Dat kan ook via de bouw van koopwoningen. Dit heeft namelijk een drukkend effect op de koopprijzen en dus ook de taxatiewaarden van huurwoningen.

De huren in Nederland kennen een betrekkelijk geringe regionale spreiding. De spreiding in de taxatiewaardehuren, waarbij verhuurders een marktconform rendement op de taxatiewaarde van de woning proberen te behalen, is echter veel groter. Dit is eveneens het geval op de meer vrijere koopwoningmarkt. Met name in de Randstad blijken de huren en de koopprijzen in 1994 ver boven het landelijk gemiddelde te liggen. Hoewel de feitelijke huren ten opzichte van de geboden kwaliteit hier al hoger zijn dan in de rest van Nederland, mag verwacht worden dat bij een vrijere huuraanpassing dit verschil verder zal oplopen. Niet in alle segmenten van de markt zullen de huren een opwaartse aanpassing maken. Bij duurdere huurwoningen ligt de marktprijs vaak onder de feitelijke huur. Dit speelt met name in de gebieden buiten de Randstad waar de woningmarkt in het algemeen wat meer ontspannen is. Ook de sterkere concurrentie vanuit de koopsector door de lagere rente lijkt de huren van deze woningen onder druk te zetten. Indien de marktpartijen en de overheid de signalen die de markt afgeeft oppikken zal in de gebieden waar de taxatiewaarde boven de puntenhuur ligt bouwgrond beschikbaar moeten worden gesteld. Op langere termijn, nadat de regionale verschillen door nieuwbouw verdwijnen, zullen de huren zich dan naar de lange termijn evenwichthuur bewegen.

Noten
(1) Voor woningen boven de IHS-grens (fl. 1085 in 1996) is de markt verder geliberaliseerd, voor deze woningen geldt de maximale huurstijging en de maximale huur niet meer.
(2) Als definitie voor het (bruto)rendement is genomen de verhouding tussen de feitelijke gemiddelde huur per jaar en de gemiddelde taxatiewaarde. Dat rendement bedroeg in 1994 bij de sociale verhuurders 5,2% en bij de particuliere instellingen 5,5%. Aangezien mag worden aangenomen dat particuliere verhuurders op de lange termijn grosso modo een marktconform rendement realiseren, nemen we een rendement van 5,5% op jaarbasis als uitgangspunt. Overigens komt men tot een vrijwel hetzelfde percentage als men uitgaat van, op jaarbasis, 1,5% voor onderhoud, eigenaarsdeel Onroerende Zaak Belasting, waterschapslasten, opstalverzekering en beheerskosten, een 4% reëel netto rendement.
(3) Berekening op basis van het WBO '94.
(4) Er is geen rekening gehouden met het effect van de harder stijgende koopprijzen t.o.v. de stijging in de huren.
(5) Hierbij is afgezien van het meenemen van een stijging van de huizenprijzen door de lagere rente. Wordt dit wel meegenomen dan blijken koopwoningen tussen ultimo '93 en ultimo '96 zo'n 7% meer in prijs gestegen dan de huren. Het aantal extra kopers zakt dan tot 60 duizend huishoudens.
(6) We laten dan eventuele verschillen in bouwkosten buiten beschouwing.

Met behulp van dit boek kunt u uw inzicht in de werking van de diverse regionale woningmarkten vergroten en toekomstige ontwikkelingen in deze markt beter inschatten. Doordat alle data eveneens op diskette zijn bijgeleverd kunt u eveneens gemakkelijk aanvullende analyses maken.

Dit boekwerk kan hierdoor dienen als naslagwerk voor iedereen die met de woningmarkt te maken heeft. De volgende aspecten komen daarbij zoal aan bod:

• Hoe hoog zijn de prijzen van huur- en koopwoningen?

• Waar staan de beste en waar de minste huizen?

• Waar krijg je het meest waar voor je geld?

• Waar kunnen de grootste huurmutaties verwacht worden als er weinig bouwgrond beschikbaar komt en in welke orde van grootte zal dit zijn in vergelijking met andere woningmarkten?.

• Waar is de woningnood het meest pregnant?

• Wat zijn de ontwikkelingen in de huren als de regering prioriteit aan woningbouw geeft in die gebieden waar schaarste heerst?

• Hoeveel ontvangen de corporaties aan huur, en hoeveel zou er aan Individuele Huur Subsidie (IHS) betaald zijn als iedereen die er recht op heeft IHS aangevraagd zou hebben?

• Is de regio een woon- of een werkregio en kan dit als indicator voor krapte op de woningmarkt worden beschouwd?

• Hoeveel huurders zouden op basis van hun woonlasten en inkomen beter kunnen gaan kopen?

• Voor hoeveel extra mensen zou kopen goedkoper worden als de rente één procent zakt?

• En wat zijn de effecten van een eventueel nieuw belastingstelsel (zoals Vermeend het ongeveer voor ogen zal hebben)?

• Zijn er binnen de regio verschillen als het gaat om leeftijd, soort verhuurder, inkomen of huurklassen?

Dit boekwerk is een aanvullend resultaat van diverse onderzoeken die Micromacro Consultants (MMC) de afgelopen jaren verrichtte naar de Nederlandse woningmarkt. MMC won drie tenders in opdracht van het Ministerie VROM: naar de mogelijke gevolgen van liberalisatie van de huurwoningmarkt; naar overstappen op een ander stelsel van maximaal redelijke huren; en naar gedeeltelijke afschaffing van de overdrachtsbelasting. Voorts won MMC de tender van Ministerie van Financien en het Ministerie van EZ voor het onderzoek ‘Ordening in de woningmarkt: naar marktconforme huren’. De analyse in deze onderzoeken vond op nationaal niveau plaats. De besluitvorming op de woningmarkt vind echter steeds meer op regionaal niveau plaats. Zo dienen corporaties jaarlijks een activiteitenoverzicht op te stellen en de gemeenten uit te nodigen tot overleg. Dat overleg moet in beginsel leiden tot prestatieafspraken. Van de gemeenten wordt verwacht dat ze hun beleidsvisie expliciet maken in een concreet volkshuisvestingsplan. Om deze overzichten en plannen te kunnen opstellen is zowel feitelijke informatie over de regionale woningmarkten nodig, alsook een inschatting van verwachte ontwikkelingen in het kader van meer marktwerking. Welke ruimte is er voor huurverhogingen zowel bezien vanuit vraag- en aanbodverhoudingen als vanuit prijs/kwaliteitsverhoudingen?

Om een bijdrage te leveren aan deze regionale behoefte aan informatie heeft MMC dit naslagwerk met bijgaande diskette met detailcijfers voor eigen rekening en risico vervaardigd, daarbij voorbouwend op resultaten van eerder genoemd onderzoek voor diverse Ministeries.

Dit onderzoek zou onmogelijk zijn geweest zonder het Woningbehoeftenonderzoek (WBO ’94) met uitgebreide gegevens van een steekproef van 1% van de huishoudens. Onze bijzondere dank gaat uit daarom naar het CBS, ook omdat MMC dankzij een speciale overeenkomst toegang kreeg tot de individuele gegevens. Uiteraard zijn de gegevens hier zo gepresenteerd dat gegevens van individuen er niet uit kunnen worden herleid. Daartoe zijn gegevens over groepen die minder dan 600 personen tellen niet vermeld.

Aan dit regionale onderzoek en voorafgaande berekeningen werkten de volgende MMC consultants mee: drs. Niek Nahuis, die de meeste berekeningen voor dit boek uitvoerde, en voorts Gerben de Boon, drs. Peter van Es en dr. Marein van Schaaijk.

Naast de feitelijke huren komen de maximaal redelijke huren aan de hand van het puntenstelsel en de taxatie waardehuur aan bod. De taxatiewaardehuur is een indicator die is afgeleid van de prijs en kenmerken van koopwoningen. De hier berekende taxatiewaarden zijn berekend op soortgelijke manier als eerder door MMC in 1995 en later door MMC in samenwerking met het Bouwcentrum is vervaardigd (VROM 1996). De taxatiewaardehuur is een indicator voor de markthuren op basis van de schaarsteverhoudingen zoals die in 1994 bestonden.

Een alternatieve indicator voor de markthuur is de puntenhuur, zoals berekend met behulp van het woningwaarderingsstelsel. Hierin spelen met name objectieve kenmerken van de woning een doorslaggevende rol bij de prijsbepaling (MMC, 1997b).

Met behulp van deze twee indicatoren zijn vervolgens spanningsvariabelen berekend, die een inschatting geven van toekomstige ontwikkelingen in de huren, en die de krapte op de woningmarkt aangeven. Ter vergelijking wordt eveneens de koopwoningmarkt in beeld gebracht. Vervolgens komt de pendel (forensisme) aan bod. Een positieve pendelsaldo impliceert dat er meer mensen vanuit die regio werkzaam zijn buiten die regio dan andersom. Oftewel de uitgaande stroom van pendelaars is groter dan de binnenkomende stroom. Dit zou een indicatie kunnen zijn voor een ontspannen woningmarkt. Dit in tegenstelling tot een negatief pendelsaldo. Dit zou kunnen duiden op een tekort aan woonruimte zodat mensen gedwongen zijn buiten hun werkregio te wonen (MMC, 1997a).

Daarna wordt gekeken hoe de verhouding tussen huren en kopen ligt. Berekend wordt hoeveel huurders op basis van hun inkomen en hun huur in 1994 financieel beter af zouden zijn als zij hun huurhuis zouden kopen tegen taxatiewaarde. Hierbij worden de huidige woonlasten van huurders vergeleken met de woonlasten die ze zouden hebben indien ze hun eigen huis zouden kopen. Dit is zowel berekend voor de rentestand anno 1994 van 7%, als voor de rentestand van 1997 (6%). Tevens is onder enkele vooronderstellingen de door Vermeend voorgestelde belastingherziening doorberekend (MMC, 1997c).

3. Vergelijkingen tussen de 36 woningmarktgebieden

De Nederlandse huurwoningmarkt bestaat uit circa 3,2 miljoen woningen. De gemiddelde huur bedroeg in 1994 bijna 570 gulden per maand. Hoewel elke regio zijn eigen karakter heeft en er tussen de regio’s vele verschillen bestaan, verschillen de feitelijke huurprijzen maar weinig. Op de kaart op de vorige bladzijde staat de index van de feitelijke huren waarbij Nederland gelijk aan 100 is. In die kaart zijn de 36 onderscheiden woningmarktregio's gestileerd neergezet. Het blijkt dat de goedkoopste regio, Leeuwarden, 9% goedkoper dan gemiddeld is, terwijl in Flevoland de huren 14% hoger liggen dan het landelijk gemiddelde. In die kaart zijn de 36 onderscheiden woningmarktregio's gestileerd neergezet. Deze feitelijke huurverschillen kunnen verschillende oorzaken hebben zoals verschillen in kwaliteit van de woningen, schaarsteverhoudingen, of historische verschillen in bouwkosten.

Voor 1 juli 1993 volgden de huren in principe dezelfde ‘trendmatige’ huurverhoging, na 1993 kunnen de huren binnen de grens van de maximale redelijke huurstijging en maximaal redelijke huurniveau vrij worden aangepast. De laatste tijd zijn er daarom meer mogelijkheden voor verhuurders om hun huren te differentiëren en naast de kwaliteit ook consumentenvoorkeuren en vraag en aanbodverhoudingen in de huurvorming mee te laten spelen.

Kortom de geringe discrepanties in de feitelijke huren zijn niet zo heel vanzelfsprekend en in de toekomst met de meer vrijere huurvorming mogen hierin dan ook veranderingen in verwacht worden. Welke richting dit op zal gaan zal in de komende hoofdstukken aan bod komen.

In de huurwoningmarkt geldt dat de feitelijke huren de vraag- en aanbodverhoudingen niet goed weerspiegelen en ook geen goede maat vormen voor de kwaliteit van de woningen. In eerder onderzoek (Micromacro Consultants, 1996) hebben we daarom gewerkt met een indicator voor de marktprijs, de ‘taxatiewaardehuur’

Deze ‘taxatiewaarde huur’ is berekend met behulp van informatie van de koopwoningmarkt. Met gegevens uit het WBO’94 zijn regressieberekeningen uitgevoerd. Daarbij is de getaxeerde verkoopwaarde van de koopwoning verklaard uit woonkenmerken zoals oppervlakte van de vertrekken, het aantal kamers, de woningmarktregio etc. Zo'n regressie levert gewichten op voor de diverse kenmerken van een woning. Met deze gewichten kan vervolgens, voor iedere huurwoning, een verkoopwaarde worden geschat. Het resultaat is de zogenaamde 'taxatie verkoopwaarde' van een huurwoning.

Uit de taxatiewaarde van een huurwoning kan een huur worden berekend die bij een marktconform rendement zou passen. We noemen deze huur de taxatiewaardehuur. Als referentiepunt voor het marktconforme rendement is de situatie bij de particuliere verhuurders genomen (7).

De taxatiewaarde huur is overigens niet meer dan een indicator voor de markthuur die zou gelden bij ‘vrije’ huurvorming. Bij overgang op een systeem van vrije huurvorming zullen er tengevolge van de initiële prijsveranderingen immers vraag- en aanbodreacties optreden die op hun beurt weer invloed hebben op de hoogte van de huren.

Bijgaande kaart laat zien dat de regionale verschillen in gemiddelde taxatiewaardehuur veel groter zijn dan die bij de feitelijke huren. Met name in veel regio's in de Randstad liggen de taxatiewaardehuren relatief hoog. Hier is de schaarste dan ook hoger. In een volgend hoofdstuk zullen we de taxatiewaarden in verhouding met de feitelijke huren en de puntenhuren bezien. Aldus kunnen we het marktprijspeil van vergelijkbare woningen in de randstedelijke regio's vergelijken met het overige delen van Nederland.

Terugrekenen naar taxatiewaarde

Terugrekenen naar taxatiewaarde gaat als volgt: men neme de taxatiewaardehuur (per maand) en vermenigvuldigt die met 12. Vervolgens deelt men door 0,055. Dan verkrijgt men de taxatiewaarde van de woning die oorspronkelijk is gebruikt om de taxatiehuur te berekenen.

3.3 De puntenhuur oftewel een indicator voor de lange termijn evenwichtshuur (kaart 2)

De ‘puntenhuur’, (en de ‘maximaal redelijke huur’) is gebaseerd op het Woningwaarderingsstelsel (WWS, zie volgende bladzijde). Dat stelsel is door het Ministerie VROM in het leven geroepen als objectieve waarderingsbasis voor de kwaliteit van een woning. Voor iedere woning kan aan de hand van objectieve kenmerken zoals oppervlakte van de woonkamer, aanwezigheid van bad, tuin etc. een aantal punten worden berekend. Op basis van het puntental en de puntprijs kan vervolgens de puntenhuur worden berekend. Tot de IHS-grens (ruim duizend gulden per maand in 1997) is de puntenhuur gelijk aan de 'maximaal redelijke' huur. De maximaal redelijke huur ligt in het algemeen ver boven de feitelijke huren (gemiddeld ruim 50%). Hij is dan ook niet bedoeld als indicator voor de gewenste huur, maar als de maximale huur die een verhuurder aan de huurder mag vragen. Indien een huurder berekent dat zijn huur hoger ligt dan de maximale huur op basis van het WWS, dan kan hij of zij bij de huurcommissie bezwaar aantekenen. Indien het bezwaar geaccepteerd wordt, moet de verhuurder de huur verlagen.

Hoewel voor de zogenaamde geliberaliseerde woningen (met een huur boven de IHS-grens) de maximaal redelijke huur niet geldt, kunnen we voor deze woningen wel de punten en daarbij behorende puntenhuur berekenen. We spreken in dit rapport dan ook over de puntenhuur in plaats van de maximaal redelijke huur.

De puntenhuur kunnen we ook gebruiken om de lange termijn evenwichtshuur te benaderen.

Omdat de berekening van de puntenhuur gebaseerd is op objectieve kenmerken van woningen zoals vloeroppervlak, kan men verschillen in de puntenhuur zien als een indicator voor verschillen in lange termijn evenwichtshuur onder vrije marktcondities. Onder vrije marktcondities behoort vrije toetreding en dus voldoende aanbod van bouwgrond. Indien de overheid bouwgrond op die plaatsen waar schaarste heerst beschikbaar stelt zullen de huren op termijn tenderen naar de lange termijn kostprijs. Het is voorstelbaar dat in deze kostprijs met name factoren meespelen die ook van invloed zijn op de puntenhuur. Als we de puntenhuren vermenigvuldigen met 0,715 verkrijgen we een benadering van de lange termijn evnwichthuur. Deze is dan gemiddeld gelijk is aan de gemiddelde taxatiewaardehuur voor Nederland.

Hierna volgt in het kort puntenstelsel waarop de berekeningen zijn gebaseerd. Vanaf 1 juli 1993 tot 1 juli 1994 (ten tijde van het WBO ’94) was de puntprijs tot 80 punten fl 6,80 per punt, boven de 80 punten was de puntprijs fl. 7,47.

Box 4.1 Het woningwaarderingsstelsel.

(* max. verdubbeling i.v.m. kwaliteitsbijtelling)

In de kaart bij dit hoofdstuk ziet men de index van de puntenhuur in guldens van 1994. Hierbij is Nederland gelijk gesteld aan 100. Uit de kaart blijkt dat in met name de grote steden de huizen staan met de gemiddeld laagste puntenhuur, dus de ‘kleinste, minst luxe’ woningen. Doordat in de steden in het algemeen minder ruimte voor handen is zal men kleinere huizen bouwen, meer hoogbouw en zullen er minder grote buitenruimten aanwezig zijn. Juist variabelen als oppervlakte, buitenruimten en woonlaag spelen in de berekening van de puntenhuur een belangrijke rol. In de streken met een lagere bevolkingsdichtheid, met weinig grote steden in de nabijheid staan dan ook de huizen met een hoge gemiddelde puntenhuur. Gemiddeld blijken de beste huurwoningen te staan in Flevoland, Oost Noord-Brabant en Limburg-Noord, de slechtste of kleinste in Amsterdam.

Evenals voor huurwoningen is het ook voor koopwoningen mogelijk het puntenaantal op basis van het Woningwaarderingsstelsel, zie box 4.1, uit te rekenen. Door deze vervolgens met de puntprijs te vermenigvuldigen hebben we ook voor koopwoningen een punten'huur' berekend. In bijgaande kaart staat voor de 36 regio’s de puntenhuur voor de koopwoningen alsmede de verkoopwaarde zoals die door de huishoudens in het WBO ’94 is opgegeven.

Daar de punten’huur’ kan worden opgevat als een indicator die de kwaliteit van woningen meet blijkt uit de kaart dat in Oost-Noord Brabant en Limburg-Noord de beste of grootste koopwoningen staan, terwijl de slechtste of kleinste woningen in de regio Den Haag staan.

Voor de koopsector beschikken we ook over de door de bewoners geschatte verkoopwaarde. De hoogste prijzen voor koopwoningen worden betaald in de regio's 't Gooi, Utrecht-Oost, Wets-Veluwe en Den Bosch. De laagste in Leeuwarden, Groningen, Zeeland en Rijnmond.. Hoewel er in de koopsector ook belemmeringen bestaan, zoals de overdrachtsbelasting, is de prijsvorming op deze markt meer een spel van vraag en aanbod. In de huursector is de prijsvorming immers pas sinds 1993 vrij en het duurt een aantal jaren voordat dit gaat leiden tot marktconforme huren. Veel meer dan in de huurwoningmarkt zitten naast de kwaliteit van de woning ook de consumentenvoorkeuren, vraag en aanbodverhoudingen in de prijs verdisconteerd. In vergelijking met de huren van 1994 zijn er in de koopprijzen veel grotere regionale verschillen. We hebben gezien dat in de huurwoningmarkt het verschil tussen de duurste en de goedkoopste huurwoning 23% is. In de koopsector is het verschil tussen Leeuwaren en ’t Gooi meer dan 50%. In de vrijere koopsector zijn de regionale verschillen dus veel groter. Verder zien we dat er veel meer spreiding in de verkoopwaarden van koopwoningen dan in de punten'huur' van koopwoningen bestaat. Dit is eveneens een aanwijzing in welke richting de huren zich zullen bewegen nu de huursector vrijere huurprijsvorming kent.

Voor de beoordeling van het schaarste element in de prijs dienen de verkoopprijzen echter in relatie tot de grootte en kwaliteit te worden bezien. Dat zullen we in het volgende hoofdstuk doen.

3.5 Verhouding taxatiewaardehuur/puntenhuur (kaart 5)

In de voorgaande hoofdstukken zijn de indices van de taxatiewaardehuur en puntenhuur voor de huurwoningen, en de indices van de taxatieverkoopwaarden en punten'huur' voor de koopwoningen aan de orde gekomen, waarbij Nederland gelijk is aan 100. Aangezien de puntenhuur een indicator is voor de kwaliteit van de woningen exclusief de invloed van regionale schaarste elementen kan de verhouding taxatiewaardehuur en puntenhuur als een indicator voor de schaarste per regio worden beschouwd. Deze quote kan eveneens opgevat worden als een maatstaf voor de marktprijs-kwaliteit verhouding. Een lage quote, onder de 1, duidt op een lage marktprijs voor de geboden kwaliteit. Een quote boven de 1 houdt in dat er relatief veel voor de kwaliteit betaald moet worden. Dat laatste zal het geval zijn in regio's met veel schaarste.

Zowel bij de koopwoningen als bij de huurwoningen vind men de laagste verhouding in Leeuwarden en de hoogste in 't Gooi. Verder loopt de rangorde in de huursector anders dan in de koopsector. Met name in regio’s in de Randstad blijkt deze quote boven de 1 te liggen. Kennelijk is daar de schaarste groot. Hierdoor moet dus voor overeenkomstige woningen in de Randstad een hogere marktprijs worden betaald dan in de rest van het land.

Door de huren meer in overeenstemming te brengen met marktconforme huren ontstaat op regionaal niveau de situatie dat de huren in de Randstad, gelet op de schaarste aan woningen, meer dan de inflatie zullen stijgen. Daarentegen zullen in het overgrote deel van Nederland de huren, willen deze marktconform zijn, minder stijgen. Extra bouw van huurwoningen in de Randstad kan echter een dempend effect hebben op de hoogte van de huren. Ook als in de Randstad voldoende koopwoningen worden gerealiseerd, zal dat een drukkend effect kunnen hebben op de taxatiewaardehuren van huurwoningen, en dus op de huren onder vrije marktcondities. Door meer woningbouw in gebieden met relatief grote schaarste zal op lange termijn de huren tenderen naar de lange termijn evenwichtshuur.

De regionale analyse leidt daarom tot de conclusie, dat bij vrijere toetreding, dus door een meer marktconforme bouwproductie die rekening houdt met relatieve verschillen in schaarste, de markthuren meer zullen worden bepaald door de kostprijs van een woning.

Bijgaande kaart geeft de index weer van de verhouding taxatiewaardehuur en feitelijke huur. In feite geeft deze index de mutatie van de toekomstige huren weer in een vrijere markt onder invloed van de schaarsteverhoudingen van 1994. Als de regionale woningbouw niet reageert op gespannen situaties op de woningmarkt dan zullen de feitelijke huren op termijn tenderen naar de taxatiewaardehuren. Zoals we in hoofdstuk 3.5 hebben gezien zou er met name gebouwd moeten worden in gebieden met een hoge taxatiewaardehuur ten opzichte van de puntenhuur. Op lange termijn zou dan de kwaliteit van de woning doorslaggevend voor de prijsvorming zijn. Bij onvoldoende bouw in deze gebieden zal echter niet de kwaliteit, maar de schaarste van de woningen domineren in de prijsvorming.

Niet in de vier grote steden, maar met name in de gebieden rondomom de grote steden zouden de huren dan flink stijgen. Verder van de Randstad af zoals in Nijmegen en het noorden van het land blijven de huurmutaties achter bij de inflatie of kunnen zelfs ten dele zelfs dalen.

Als er echter in de gebieden waar schaarste heerst en waar deze index boven 100 ligt, gebouwd wordt zal de intensiteit van de huurmutaties verminderen en zal de huurontwikkeling zich meer in richting van de lange termijn kostprijs bewegen.

Deze index bestaat uit het quotiënt van de feitelijk huur en de puntenhuur. Hierdoor zou deze index opgevat kunnen worden als een prijs/kwaliteitverhouding voor de situatie in 1994, aangezien de feitelijke huur de prijs is die maandelijks betaald moet worden en de puntenhuur een indicator voor de kwaliteit is.

Uit voorgaande hoofdstukken bleek dat de feitelijke huren buiten de Randstad vaak lager liggen dan het landelijk gemiddelde. Daarnaast zijn de huizen buiten de Randstad vaak groter of van een betere kwaliteit. De gemiddelde puntenhuur ligt in deze streken boven het Nederlands gemiddelde. We zien dan ook dat buiten de Randstad de prijs/kwaliteitverhoudingen onder de 100 liggen. In het algemeen blijkt dat men buiten de Randstad meer waar voor zijn geld krijgt.

In de Randstad blijkt de schaarste al enigszins in de prijzen verdisconteerd te zitten. Hier moet relatief meer voor de geboden kwaliteit betaald worden. Hoewel de verschillen niet zo groot zijn als de markthuurindicator (taxatiewaardehuur/puntenhuur) aangeeft, ligt in deze gebieden waar de schaarste op de huurwoningmarkt het grootst is, ondanks de kleinere of minder goede huizen, de feitelijke huren toch boven het Nederlands gemiddelde .

Bij opheffen van de regionale verschillen in schaarste op de woningmarkt door voldoende bouwinspanningen kan deze indicator ook opgevat worden als een maatstaf waar de huren op lange termijn naar toe zullen bewegen. Indien er op de woningmarkt geen regionale schaarste verschillen bestaan, dan zullen de huren in een vrije markt op de tenderen naar de lange termijn evenwichts prijs. In deze prijs zijn met name objectieve kenmerken van belang, zoals de kwaliteit van de woning. De puntenhuur kan opgevat worden als een dergelijke maatstaf. Wanneer we even eventuele verschillen in bouwkosten buiten beschouwing laten, dan zullen in een dergelijke situatie de huren buiten de Randstad extra stijgen vanwege de hogere kwaliteit van de woningen aldaar. In de Randstad zullen vanwege de gemiddeld lage puntenhuur de huren met minder dan het landelijk gemiddelde gaan stijgen.

Bij een forens denken we aan iemand die buiten zijn werkregio woont en bij een pendelaar iemand die buiten zijn woonregio werkt. De omvang van het forensisme, oftewel de pendel, is per definitie gelijk aan het aantal personen dat in een ander gebied (gemeente of woningmarktregio) werkt dan waarin dat aantal woont. Er is sprake van inkomend forensisme, negatieve pendel, indien er een overschot aan arbeidsplaatsen is, en van uitgaand forensisme, positieve pendel, indien het aantal woningen (maal het gemiddeld aantal werkenden per woning) groter is dan het aantal arbeidsplaatsen. Zonder internationale pendel geldt per definitie dat in Nederland het totale aantal uitgaande pendelaars gelijk is aan het aantal inkomende pendelaars. Er zijn echter zo’n 32 duizend mensen die in Nederland wonen, maar in het buitenland werken. De som van de totale pendelsaldo in onze berekening is dan ook 32.

In de praktijk komt het vaak voor dat in regio's die meer arbeidsplaatsen tellen dan woningen, er naast de inkomende pendel ook sprake is van uitgaande pendel. Het omgekeerde komt natuurlijk evenzeer voor. De oorzaak hiervoor kan veroorzaakt worden door het feit dat woningen en arbeidsplaatsen niet homogeen zijn. Maar ook hoge transactiekosten (verhuiskosten) kunnen een reden vormen voor extra hoge pendel. Daarnaast kan ook de situatie op de woningmarkt een rol spelen. Indien het moeilijk is om een huis te huren of de koopwoningen duur en schaars zijn kan men besluiten of gedwongen zijn om verder van het werk te gaan wonen. Slechts door woningbouw bij de werkplek of werkplekken naar de woningen te verplaatsen zou deze pendel kunnen verminderen. Zo kan de pendel dus een indicator zijn voor de situatie op de woningmarkt. Zoals op de kaart te zien is zijn gaan de forensen met name naar de 4 grote steden. De grootste uitgaande pendel is dan ook in de regio’s om deze steden gesitueerd. Niet toevallig staan hier dan ook de meeste files. Een extra negatief extern effect is dat dit grote gevolgen voor milieu heeft. Zo werden er in 1995 in totaal 39 miljard kilometer van de woonplaats naar de werkplek verreden wat een uitstoot van 18 miljard kilogram CO₂ tot gevolg had.

We hanteren hier de taxatiewaarde huur als indicator voor de markthuur. Het verschil tussen deze markthuurindicator en de feitelijke huur noemen we de ‘impliciete subsidie’. Veel mensen met hoog inkomen hadden in het verleden, bij de toewijzing van de woning, een laag inkomen> ze kwamen daarom in aanmerking voor een woning met een lage prijs/ kwaliteitsverhouding. Het bedrag aan ‘impliciete subsidie’ raakt iemand veelal kwijt als hij of zij gaat verhuizen en nu een hoger inkomen heeft. Met dat hogere inkomen komt hij immers niet meer in aanmerking voor een goedkope woning. Met name de goedkope huurwoningen zijn de woningen met de meeste kans is op een lage, gunstige prijs/ kwaliteitsverhouding.

De discrepantie tussen feitelijke huren en markthuren mag men ook verwachten bij particuliere verhuurders, aangezien voor alle verhuurders de huren vanaf de Tweede Wereldoorlog tot voor niet zo lang geleden werden gereguleerd.

Als de impliciete subsidies alleen terecht zouden komen bij de lage inkomensgroepen, zou de impliciete subsidie de rol van (aanvulling op de) IHS vervullen. Onze berekeningen laten echter zien dat de impliciete subsidies bij hogere inkomens nagenoeg in dezelfde mate voorkomen als bij de lagere inkomensgroepen, zie hoofdstuk 4.

Indien de feitelijke huren zich richting markthuur gaan aanpassen, zullen natuurlijk de impliciete subsidies af gaan nemen. De totale omvang van de impliciete huursubsidies zal dan aanzienlijk minder bedragen dan in de beginsituatie. Zoals in voorgaande hoofdstukken naar voren kwam, zijn vooral in de Randstad de markthuren hoger dan de feitelijke huren. Het aantal mensen dat forse positieve impliciete subsidies ontvangt is in deze regio’s dan ook hoger dan huishoudens met een negatieve subsidie, ‘de betalers’. Deze ‘betalers’ vind men dan ook voornamelijk buiten de Randstad, waar de markthuren onder de feitelijke huren liggen.

In dit hoofdstuk wordt berekend voor hoeveel huurders het aantrekkelijk is om hun eigen huis te kopen. Hierdoor kunnen analyseren wat de invloed van ontwikkelingen op de koopwoningmarkt, zoals een lagere rente of het vermeende belastingplan van Vermeend, zou kunnen zijn op de huurwoningmarkt.

Met behulp van het microsimulatiemodel 'Microstad' is het mogelijk op basis van het WBO ’94 en de berekende taxatiewaarden voor iedere huurder de woonlasten te berekenen voor de situatie dat hij zijn huis tegen taxatiewaarde zou kopen. Vervolgens kunnen die lasten worden vergeleken met de woonlasten in de huursituatie.

De berekening van het aantal potentiële kopers is in drie stappen gebeurd.

Stap (i): Woonlasten bij huur: Allereerst is voor iedere huurder uit het WBO een berekening gemaakt van de netto woonlasten. Deze bestaan uit het verschil tussen de feitelijke bruto huur en de (eventuele) individuele huursubsidie (IHS).

Stap (ii): Woonlasten in schaduwsituatie (zie ook box 10.1 woonlastenberekening): De schaduwsituatie is gedefinieerd als de situatie waarin de huurder zou verkeren indien de huidige huurwoning door hem tegen de marktprijs zou zijn gekocht. Bij de berekening van de woonlasten is niet alleen rekening gehouden met de kasuitgaven, maar ook met afschrijvingen en perceptie van transactiekosten (uitgesmeerd over de gemiddelde tijd dat iemand in een woning woont) en de perceptie van de waardestijging (verwachte bouwkosteninflatie). Aldus wordt rekening gehouden met de verwachte inflatie (8), zie ook paragraaf 3.10.3.

Stap (iii): In deze stap wordt berekend voor hoeveel huurders de woonlasten in de koopsituatie lager zijn dan in de huursituatie en waarbij het inkomen voldoende groot is om 100% financiering te kunnen krijgen.

Er bestaan betreffende de vergelijking van woonlasten bij huur en koop vele onderzoeken (9) met grote verschillen in methodiek en uitkomsten. De beantwoording van de vraag welke methodiek de beste is voor de vergelijking van de woonlasten tussen huurders en eigenaar-bewoners alsmede hoe groot de woonlasten precies zijn valt echter buiten het kader van dit boekwerk. We hebben daarom gezocht naar een snelle, praktische oplossing die geen uitspraak doet over de juiste methodiek en uitkomsten.

Zoals hiervoor beschreven is voeren we voor iedere huurwoning een dubbele berekening uit:

• de netto woonlasten bij huur: huur minus IHS
• de netto woonlasten bij koop bestaande uit de volgende posten:

y is alle jaarlijkse bruto woonlasten uitgedrukt in een percentage van de taxatiewaarde en z is het saldo van de aftrekbare lasten in procenten van de taxatiewaarde. Daarna beschikken we voor iedere huurder over de volgende informatie:

• de netto huur
• de geschatte netto woonlasten als de betreffende woning een koopwoning zou zijn.

• het aantal huurders met een netto huur groter dan geschatte netto woonlasten bij koop.
• op basis van de normen van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen berekenen we voorts hoeveel van hen gelet op de hoogte van hun inkomen ook in staat zijn de aankoop van de woning voor 100% te financieren.

Daartoe hebben we een uitgebreid rekenschema opgesteld met alle posten die van invloed zouden kunnen zijn. Daarbij zijn ruime marges aangehouden en zijn subjectieve elementen inbegrepen, zoals de afschrijvingen, de perceptie van de toekomstige waardestijging en de perceptie van de reserveringen voor toekomstige verhuizingen.

De lasten kunnen in twee componenten worden onderscheiden: éénmalige verwervingskosten en terugkerende kosten. Bij verwerving zijn de volgende kosten van belang:

We hebben in dit onderzoek drie scenario’s doorberekend. Door deze berekening uit te voeren onder dezelfde (deels arbitraire) veronderstellingen is het mogelijk de verschillen in uitkomsten te vergelijken. Het eerste scenario is ongeveer de stand van 1994, waar we uitgaan van een renteniveau van 7%. De totale woonlasten bedragen dan ongeveer 9% (zie paragraaf 3.10.2).

Scenario 2 gaat uit van een 1% lagere rente, de situatie zoals die anno 1997 is. De bruto woonlasten in scenario 1 zijn daardoor gelijk aan die van scenario 2, maar de netto lasten zijn in scenario 1 iets hoger omdat de lagere rente minder belastingvoordeel geeft en de niet aftrekbare kosten geen effect hebben op het belastingvoordeel.

In scenario 3 zijn vervolgens, bij een rente niveau van 6%, de voorstellen van Vermeend (voor zover ons bekend is) voor belastingherziening in de volgende eeuw doorberekend. We zijn hierbij uitgegaan van de tarieven van respectievelijk 18, 36 en 48 procent en de afschaffing van de belastingvrije voet. De lengte van de eerste schijf is fl. 30 duizend en de lengte van de tweede schijf is fl. 34 duizend. Daarnaast is er van uitgegaan dat het koopkrachteffect van een AOW-er gelijk is aan dat van iemand met een minimumloon.

Niet iedereen die financieel beter af zou zijn in de koopsituatie is echter ook in staat om te kopen. De financiering van de koopsom lukt vaak niet bij een laag inkomen. Daarom is ook een toets ingebouwd op de financierbaarheid, gebaseerd op de normen van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (10). Diegenen die een huur/koopquote groter dan 1 hebben en tevens in staat zijn tot financiering zijn de ‘potentiële kopers’.

Met name in de gebieden buiten de randstad, waar de taxatiewaarde van de huurwoningen onder het landelijk gemiddelde ligt, is het voor een relatief groot percentage huurders aantrekkelijk om hun eigen huis te kopen. In de regio’s om de grote steden is het daarentegen door de hoge taxatiewaarden niet aantrekkelijk om te kopen.

Bij de huidige rente van 6% is het natuurlijk aantrekkelijker om te kopen dan bij een rente van 7%. Het plan ‘Vermeend’ is doorberekend met de huidige rente van 6%. In het algemeen is het, door de lagere schijven en de daardoor de lagere belastingaftrek, voor een kleiner aantal huurders financieel aantrekkelijk om te kopen dan bij het huidige belastingregime.

De berekening betreft een momentopname en men mag verwachten dat een deel van de potentiële kopers de komende jaren inderdaad zal kopen. Een ander deel zou wel willen kopen, maar slaagt daar niet in vanwege onvoldoende aanbod van met name goedkope woningen. Weer een ander deel heeft al een woning gekocht, maar is in afwachting van de oplevering nog huurder. Tenslotte zal een deel van hen ondanks het financiële voordeel toch liever huurder blijven. Bekende redenen om niet te kopen zijn :

• men kent zijn netto woonlasten in de koopsituatie simpelweg niet

• in de familie- en kennissenkring is het ongebruikelijk om een woning te kopen

• er is onzekerheid over de toekomstige lasten, men is onzeker over het toekomstige inkomen

• de huurder heeft bijzondere, hoge uitgaven

• de financiering lukt niet, omdat bijvoorbeeld het inkomen variabel is

• er is sprake van risico aversie: de kans op vermogensverlies bij eventuele toekomstige verkoop van de woning wordt zwaarder gevoeld dan de kans op waardestijging

• zelf voor het onderhoud van de woning zorgen kan lastig zijn

• de toekomstig gewenste woonplaats is onzeker

• men zou wel willen kopen, maar er is geen geschikt aanbod voorhanden.

Een van de verklarende variabelen voor verschillen in verkoopprijzen of huren zou het inkomen kunnen zijn. In ‘armere’ streken zou met name de behoefte aan goedkopere koopwoningen groter kunnen zijn. Anderzijds zouden door de goedkopere huizen ook juist mensen aangetrokken worden, die door hun lage inkomen goedkoop willen wonen. In werkregio’s zou bijvoorbeeld door de grotere koopkracht behoefte kunnen bestaan aan duurdere woningen.

Voor huurwoningen zou ten dele hetzelfde verhaal kunnen opgaan. Echter doordat de grootste verhuurders, de toegelaten instellingen, als taak hebben laagbetaalden te huisvesten zou verwacht kunnen worden dat in regio’s met lage inkomens eveneens de huren laag zijn. Tevens zou in deze regio’s de sociale huursector groter kunnen zijn, omdat hier een grotere taak weggelegd lijkt voor de sociale verhuurders.

In de kaart hiernaast is naast de verkoopprijzen van koopwoningen en de huren eveneens de index van de inkomens van de huurders weergegeven. Men ziet dat in de noordelijke en oostelijke provincies het inkomen per hoofd lager ligt dan in de rest van Nederland. In de Randstad en in de streken nabij de Randstad is het inkomen van huurders per hoofd hoger. Ook de huren zijn hier hoger.

In de kaart valt af te lezen dat de huurders in Groningen en Leeuwarden de laagste inkomen hebben, Tevens betalen zij het minst huur en zijn de verkoopwaarden van koopwoningen laag. In Gouda en Utrecht-Oost wonen de huurders met de hoge inkomens die tevens een hoge huur hebben.

Noten:
(7) Als definitie voor het (bruto) rendement is de verhouding tussen de feitelijke gemiddelde huur en de gemiddelde taxtatiewaarde genomen. Dat rendement bedroeg in 1994 bij de sociale verhuurders 5,2% en bij de particuliere instellingen 5,5%. Aangezien mag worden aangenomen dat particuliere instellingen op de lange termijn grosso modo een marktconform rendement realiseren, nemen we hun rendement van 5,5% op jaarbasis als uitgangspunt. Omdat ook particuliere verhuurders onderworpen zijn aan huurregeleingen, is die 5,5% misschien een onderschatting. Daar tegenover staat echter dat de woningmarkt gekenmerkt wordt door kunstmatige schaarste. Hierdoor is de taxatiewaarde van huurwoningen vermoedelijk anders dan de marktconforme 'evenwichtswaarde'. Overigens komt men tot een vrijwel hetzelfde rendementspercentage als men uitgaat van, op jaarbasis, 1,5% voor onderhoud, eigenaarsdeel Onroerende Zaak Belasting, waterschapslasten, opstalverzekering en beheerskosten, een 4% reëel netto rendement. Bij het hanteren van een rendement van 5,5% per jaar vinden we uiteraard dat de gemiddelde taxatiewaardehuur bij de particuliere instellingen gelijk is aan de feitelijke huren. Bij de corporaties ligt de aldus berekende taxatiewaardehuur gemiddeld 6% boven de feitelijke huren in 1994. Dus bij een rendement van 5,5% is een overgang naar marktconforme huren in tien jaar mogelijk indien de jaarlijkse huurstijging gemiddeld op 0,6%, bovenop een min of meer trendmatige huurstijging de gelijk is aan de inflatie, ligt.
(8) In plaats vam de verwachte inflatie als minpost op de woonlasten bij koop te nemen, hadden we ook kunnen kiezen voor het opnemen van de inflatie als pluspost bij de woonlasten bij huur. Voor het quotiënt van huur/koopwoonlasten maakt dat natuurlijk geen verschil.
(9) Rosen (1978), King (1980), van Fulpen (1983), MVROM (1992), MVROM (1994), Megbolugbe (1993), Conijn (1995), Elsinga (1995), Mersmann (1996), Mikulic en Everaers (1994), Vereniging Eigen Huis (1996), Focus (1996), Briene, NEI (1997), VROM (1997 blz.110).
(10) In de onderhavige berekeningen is geen rekening gehouden met het gegegeven dat het volgens overheidsvoorschrift verboden is een huurwoning met een huur van minder dan 450 gulden per maand te verkopen aan een huishouden met een belastbaar jaarinkomen van hoger dan 43.500 gulden per jaar. Ongeveer 6% van de huurders heeft een huur van minder dan 450 per maand en een belastbaar jaarinkomen van meer dan 43.500.

Op de volgende pagina’s worden de cijfers zoals hiervoor weergegeven nader uitgesplitst voor elk van de 36 woningmarktgebieden. Voor elke regio zijn er twee pagina's. Daarbij komen de volgende gegevens aan bod. Op de eerste, linker pagina staan de kerngegevens. Allereerst staan er vier algemene kerngegevens. Dit zijn:

Aantal inwoners = aantal inwoners die in de regio woonachtend zijn.

Pendelgegevens, gegevens over de mobiliteit naar en van de regio:

Woonregio = aantal werkenden dat in de regio woonachtig is

Werkregio = aantal werkenden dat in de regio werkt

Woon=werkregio = aantal werkenden dat zowel woonachtig als werkzaam in de regio is

Vervolgens wordt er dieper op de huursector ingegaan, die onderverdeeld is in de particuliere verhuurders en de sociale verhuurders.

Aantal woningen = aantal woningen die door huurders bewoond worden.

Aantal recht op IHS = aantal huishoudens dat op grond van hun inkomen in 1994 recht op Individuele Huursubsidie had.

1994 (miljoenen): gegevens met betrekking op 1994 (ten tijde van het WBO ’94)

Huursom ’94 = totaal aan basishuur (zonder dat IHS ervan is afgetrokken) dat door

huishoudens is betaald op jaarbasis.

Taxatiewaardesom = totale waarde huurwoningen bezit gewaardeerd tegen de door MMC

Recht op IHS som = totale bedrag aan IHS waar huishoudens in 1994 recht op hadden op

Impliciete subsidies+ = aantal huishoudens waarvan de huur meer dan fl. 100 onder de

Impliciete subsidies- = aantal huishoudens waarvan de huur meer dan fl. 100 boven de

Belastbaar huishoudinkomen = totale bedrag aan belastbaar huishoudinkomen (dus van

Verder staat op de eerste, linker pagina van elke regio een kort commentaar over de situatie in de regio en te verwachten ontwikkelingen. Verder staan bij iedere regio twee grafieken. In de bovenste grafiek een staan de indices voor de feitelijke-, punten- en taxatiewaardehuur. Hierbij is Nederland gelijk gesteld aan 100. Tevens staat er een diagram om aan te geven hoe het woningbezit is verdeeld.

Op het tweede, rechter blad van de regio worden voor de subcategorieën verhuurder, leeftijd. Inkomen en huur de gegevens gepresenteerd zoals die hiervoor bij de kaartjes zijn behandeld. Tevens staan niet alleen de indices (Nederland=100) vermeld, maar ook de bedragen in guldens. Voor de precieze definiëring van de verschillende variabelen kan naar de eerste hoofdstukken verwezen worden.

Per regio wordt daarbij ook informatie gegeven uitgespitst naar:

• Soort verhuurder

• Leeftijd

• Hoogte huishoudinkomen

• Huurklasse (verkoopprijsklasse klasse bij koopwoningen)

De corresponderende verkoopklassen bij koopwoningen die bij de huurklassen staan zijn (op basis 5,5% rendement op jaarbasis):

Bruto-huur <fl.300 = taxatiewaarde kleiner dan de fl. 65.000

Bruto-huur fl.301 – fl.400 = taxatiewaarde tussen de fl. 65.000 en de fl. 87.000

Bruto-huur fl.401 – fl.500 =: taxatiewaarde tussen de fl.87.000 en de fl. 109.000

Bruto-huur fl.501 – fl.600 = taxatiewaarde tussen de fl. 109.000 en de fl. 130.000

Bruto-huur fl.601 – fl.700 = taxatiewaarde tussen de fl. 130.000 en de fl. 152.000

Bruto-huur fl.701 – fl.800 = taxatiewaarde tussen de fl 152.000 en de fl. 174.000

Bruto-huur > fl.800 = taxatiewaarde meer dan fl. 174.000

Woningmarktonderzoek door Micromacro Consultants uitgevoerd

'Huren in een vrije markt', oktober 1995

‘Herijking Woningwaarderingstelsel; Dynamische effecten economische waardehuur’, VROM, Den Haag, oktober 1996. Gratis verkrijgbaar onder nr 13454/171 bij Distributiecentrum VROM 079-3449449. Samenvatting in ‘Liberalisering van huurwoningmarkt’, ESB 31-7-1996

‘Onderzoek vrijstelling overdrachtsbelasting voor huurders die kopen’, april 1997

‘Onderzoek vrijstelling overdrachtsbelasting bij verhuizen naar dichter bij het werk’, mei 1997

‘Ordening in Woningmarkt: naar marktconforme huren’, november 1997, uitgegeven in Onderzoeksreeks Directie Marktwerking MinEZ Gratis, 070-3798820. Samenvatting in Tijdschrift Volkshuisvesting 1998/2: ‘Welvaartswinst door marktconforme huren’.

‘Regionale woningmarkten’ 1997 ISBN 90-76240-01-9 incl. Diskette met data voor

36 woningmarktgebieden prijs f 169,60. Samenvatting in bundel Volkshuisvestingsdiscussiedagen september 1998: ‘Marktwerking in de Volkshuisvesting’

'MICRODAM, Marktmechanisme en bezuinigingen in de huurwoningmarkt', Centraal Planbureau Onderzoeksmemorandum 26, 1986. Samenvatting: ‘Marktmechanisme en huursubsidie’ ESB 18-3-1986